大型商業(yè)地產(chǎn)項目參與施工的承包單位多，影響進度的因素多且易變，從而導(dǎo)致施工進度控制較為復(fù)雜且不易有效把握；同時對現(xiàn)場施工有直接影響的業(yè)主需求、設(shè)計、物資供應(yīng)往往獨立于監(jiān)理范疇之外，造成協(xié)調(diào)解決問題的難度加大、接口關(guān)系復(fù)雜。因此，監(jiān)理工程師如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中科學(xué)組織，有效協(xié)調(diào)，做好進度控制工作，實現(xiàn)工程項目建設(shè)的工期目標，值得我們監(jiān)理工作者去思考和探索。下面結(jié)合我們在這類項目的實踐和體會，就監(jiān)理工程師搞好大型商業(yè)地產(chǎn)項目進度控制的具體措施，闡述如下：
　　
　　1合同措施
　　1.1合同工期的確定。一般來說，合同工期主要受業(yè)主的要求工期、工程規(guī)模的定額工期以及投標價格的影響。工程招投標時，由于工期緊迫，業(yè)主通常不采用定額工期而根據(jù)自身的需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數(shù)承包單位為了實現(xiàn)中標這一首要任務(wù)，忽視工程造價與合同工期之間的辯證關(guān)系。因此，要求工期的科學(xué)合理和允許投標工期在平衡投標報價中發(fā)揮作用，將有利于減小業(yè)主在進度目標控制中存在的風(fēng)險。在實際操作中，可考慮如下招投標評選方案：①按照有關(guān)法規(guī)規(guī)定合同工期一般不應(yīng)低于工程定額工期的80％，業(yè)主可根據(jù)工程定額工期及此范圍確定合理的要求工期并作為標底內(nèi)容。②選取投標工期最接近要求工期的若干家投標單位入圍。③根據(jù)投標工期與要求工期的差距，對投標報價進行增減換算，投標工期相對短的投標價按比例抬高，投標工期相對長的投標價按比例降低。④對換算后的投標價進行相對合理低價比選，即以換算后若干家投標報價的算術(shù)平均值為標準，以最接近此值者中標。經(jīng)過兩次比選，投標工期過長的難以入圍，而明顯偏短的其投標價格會因為換算后被抬高而不易于中標，促使投標單位在投標價格和投標工期上進行合理優(yōu)化。
　?。?2工程款支付的合同控制。工程進度控制與工程款的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對承包單位履約程度的量化，又是推進項目運轉(zhuǎn)的動力。工程進度控制要牢牢把握這一關(guān)鍵，并在合同約定中加以體現(xiàn)，確保階段性進度目標的順利實現(xiàn)。如合同文本對工程進度款支付的約定方式通常為按每月完成工程量計量，可調(diào)整為按形象進度計量，這樣不但使工程進度款的支付準確明了，重要的是提高了承包單位的主觀能動性，使其主動優(yōu)化施工組織和進度計劃，達成進度目標。
　　1.3工程延期的控制。工程延期一般是由于業(yè)主、工程變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是承包單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。因此，合同約定中應(yīng)明確合同工期順延的申報條件和許可條件，即導(dǎo)致工期拖延的原因不是承包單位自身的原因引起的。在工程進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關(guān)鍵線路上，才能獲得合同工期延期的批準。
　　
　　2經(jīng)濟措施
　　2.1強調(diào)工期違約責(zé)任。業(yè)主要想取得好的工程進度控制效果，實現(xiàn)工期目標，必須突出強調(diào)承包單位的工期違約責(zé)任，并且形成具體措施對企圖拖延、蒙混工期的承包單位起到震懾作用。如根據(jù)審定的工程進度計劃對照形象進度，屬承包單位原因超過計劃時間點未能完成形象進度的，以合同價款的若干比例按每延誤一日向業(yè)主支付工期違約金，并在工程進度款支付中實際體現(xiàn)。承包單位在下一階段目標或合同工期內(nèi)趕上進度計劃的可予以退還違約金；否則，業(yè)主將繼續(xù)扣留或累計扣罰違約金，違約金支付上限不超過法規(guī)規(guī)定的合同總價款的5％。
　　2.2引入獎罰結(jié)合的激勵機制。長期以來，針對承包單位合同工期的約束大多以罰為主，但效果并不明顯。從根本上講業(yè)主的初衷是如期完工而不在于“罰”，而某些工程項目承包單位在考慮趕工投入的施工成本后會得出情愿受罰的結(jié)論，原因是違約金上限不能超過合同總價款的5％，這與增加人員投入、材料周轉(zhuǎn)的費用相接近，且拖延工期直接降低了一定的施工成本。所以，工程進度控制只采用罰的辦法是比較被動的，而采取獎罰結(jié)合的辦法可以引導(dǎo)承包單位變被動為主動。承包單位在合同工期內(nèi)提前完工獎勵的幅度可以約定為一個具體數(shù)值或是與違約金支付的比例相當。由于獎勵比懲罰的作用更大，爭創(chuàng)品牌的承包單位會盡可能為此榮譽而努力，也有利于促成雙方誠信合作的良性循環(huán)。業(yè)主和監(jiān)理工程師應(yīng)嚴格執(zhí)行工程合同中的進度獎罰條件，當實現(xiàn)目標后及時兌現(xiàn)，以鼓勵承包單位的工作積極性。
　　
　　3組織措施
　　3.1加強對施工項目部的管理。施工項目部是建設(shè)項目進度實施的主體，監(jiān)理進度控制的現(xiàn)場協(xié)調(diào)離不開項目部人員的積極配合。因此，項目部組成人員的素質(zhì)尤為重要。監(jiān)理工程師應(yīng)當要求項目部的人員配備與招投標文件相符，主動加強與工程項目部人員的相互溝通，了解其技術(shù)管理水平和能力，正確引導(dǎo)其自覺地為實現(xiàn)目標控制而努力。在工程項目部消極應(yīng)付、不積極配合工作的情況下，監(jiān)理工程師有權(quán)對工程項目部組成人員的調(diào)整提出意見。
　　3.2加強技術(shù)管理，加快施工進度。
　　3.2.1商業(yè)地產(chǎn)項目由于市場需求的不斷變化、更新，設(shè)計圖紙很多時候不能一次到位，即存在“邊設(shè)計，邊施工”的局面，監(jiān)理工程師要根據(jù)施工進度的安排，及時向設(shè)計部門提出各階段必須交付的專業(yè)施工圖紙及有關(guān)的設(shè)計資料，確?，F(xiàn)場所需。
　　3.2.2商業(yè)地產(chǎn)項目所需的材料/設(shè)備采購周期長，種類多樣，監(jiān)理工程師要根據(jù)施工進度，及時向采購部門提出到貨要求，并根據(jù)供應(yīng)部門的信息向承包單位反饋供應(yīng)動態(tài)，以利于承包單位的施工部署。
　　3.2.3優(yōu)化施工技術(shù)方案，提高勞動生產(chǎn)率。要求承包單位應(yīng)在施工組織設(shè)計的基礎(chǔ)上及時編寫施工技術(shù)方案。承包單位必須按批準的施工技術(shù)方案進行施工，在實施中不得隨意改變。
　　3.2.4加深、擴大現(xiàn)場施工金屬結(jié)構(gòu)、混凝土構(gòu)、配件及工藝管道等預(yù)制深度，以盡量減少施工現(xiàn)場的工作量，縮短現(xiàn)場施工、安裝的時間。
　　3.3加大對承包單位的施工進度信息管理。
　　3.3.1承包單位的工程施工進度計劃（三級進度計劃）應(yīng)根據(jù)項目監(jiān)理部的施工總體進度計劃（二級進度計劃）和WBS編碼制定。
　　3.3.2承包單位的年、季、月進度報表按項目監(jiān)理部統(tǒng)一制定的格式、標準上報。
　　3.3.3承包單位在工程開工前需將大型機具進場時間及主要人力資源安排上報項目監(jiān)理部。
　　3.3.4承包單位每月根據(jù)項目監(jiān)理部的要求格式、標準上報人工時曲線、主要施工機械安排等詳細資料。
　　
　　4技術(shù)措施
　　4.1制定科學(xué)、完善的計劃。
　　4.1.1計劃是進度的保證，是避免盲目施工的有效措施。一般情況下，監(jiān)理工程師要根據(jù)業(yè)主的建設(shè)工期目標編制總體目標計劃，并要求各承包單位編制所承擔施工標段的總體進度計劃。同時在此計劃的基礎(chǔ)上，橫向上分解成總體工程、單項工程、關(guān)鍵單位工程三個層次的控制計劃，以單位工程的進度計劃保單項工程的進度計劃，以單項工程的進度計劃?？傮w工程的進度計劃；在縱向上，分解成年進度計劃、季進度計劃和月進度計劃，“以月保季”，“以季保年”，“以年保總體”。在各類計劃編制過程中要確定關(guān)鍵路線，設(shè)置明確的里程碑控制節(jié)點。
　　4.1.2計劃中的工序分解，即確定計劃中要表達的施工過程的內(nèi)容，劃分的粗細程度應(yīng)根據(jù)計劃的性質(zhì)決定。業(yè)主的一級計劃中反映的是項目的里程碑控制點，細度較粗；監(jiān)理的二級進度計劃是項目的總體目標計劃，既要對承包單位的三級進度計劃有切實的指導(dǎo)作用，又不能過于約束承包單位的計劃編制和承包單位發(fā)揮各自施工優(yōu)勢的機會，因此該計劃的細度應(yīng)根據(jù)項目的性質(zhì)適度編制；三級進度計劃是各個承包單位的分標段總體目標進度計劃，細度要低于二級計劃的細度，且在可能的情況下盡量細化。
　　4.1.3計劃的分析和判斷。監(jiān)理工程師要對各承包單位的三級計劃在時間和資源（包括甲供物資）上進行分析和判斷，找出計劃薄弱環(huán)節(jié)和相互矛盾的方面，及早采取措施進行處理。同時必須強調(diào)指出在物資供應(yīng)、設(shè)計圖紙等因素與施工計劃無法一致時，對計劃進行調(diào)整和修訂；各項工作的開展必須以確保各個里程碑控制點實現(xiàn)為前提，以此帶動整個項目的進展。
　　4.2加強對進度計劃的控制和檢查。
　　4.2.1計劃執(zhí)行情況的檢查，監(jiān)理工程師要抓住以下三個方面的工作，一是抓好對計劃完成情況的檢查；二是分析比較，將已完成的百分率及已過去的時間與計劃進行比較，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，及時提出糾正偏差的措施，必要時進行計劃的調(diào)整，以使計劃適應(yīng)變化了的新條件，保證計劃的時效性，從而保證整個項目工期目標的實現(xiàn)；三是認真搞好計劃的考核、工程進度動態(tài)通報和信息反饋，為領(lǐng)導(dǎo)決策和項目宏觀管理協(xié)調(diào)提供依據(jù)。
　　4.2.2在編制和審查各類計劃中，要嚴禁脫離上一級計劃的指導(dǎo)而主機臆斷自行編制，使計劃之間失去應(yīng)有的指導(dǎo)和保證作用，從而造成即使一級計劃每次考核都按量或超量完成，上一級計劃仍不能得到保證的局面，解決這一問題最好的辦法就是采用近細遠粗的原則逐步細化，用過濾和篩選等軟件工具來制定各類計劃。
　　以上進度控制的工作內(nèi)容和方法，僅是我們工程實踐中的一些經(jīng)驗積累和方法總結(jié)。一個大型商業(yè)地產(chǎn)項目進度控制成敗的影響因素很多，其所需應(yīng)對的措施和對策也會更多，但是萬變不離其宗，只要我們監(jiān)理工程師因地、因事制宜，將被動控制和主動控制結(jié)合起來，使工程進度始終處于受控狀態(tài)，從而最終圓滿地實現(xiàn)工程建設(shè)的工期目標。