(4)租售階段

　　較小的租金或售價變化，也會對開發(fā)商的收益有大的影響。而通常租金售價的趨勢難以準確的估算；客戶支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。

　　2、風(fēng)險種類

　　房地產(chǎn)項目的風(fēng)險主要屬于經(jīng)濟性質(zhì)的，如商業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。

　　(1)商業(yè)風(fēng)險

　　該風(fēng)險指某一特定的項目運營失敗的可能性?，F(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險主要集中在兩個方面：其一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護與更新、控制運營費用都是其關(guān)鍵變量。其二為市場變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競爭者等等。 [NextPage]

　　(2)經(jīng)營風(fēng)險

　　經(jīng)營性風(fēng)險是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險主要取決于房地產(chǎn)市場的特點，開發(fā)經(jīng)營的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的管理能力。

　　(3)購買力風(fēng)險

　　購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風(fēng)險。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)投資購買力風(fēng)險越大。

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險

　　房地產(chǎn)項目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強的市場去。同時它的投資周期和使用周期長、價值量大、占用資金多、談判時間長、交易費用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。投資者急需現(xiàn)金時，常常無法很快脫手，因此影響了投資者的收益。

　　(5)金融風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。由于利率匯率、項目建設(shè)及租售周期等變量的作用，帶來了收益的不確定性。

　　(6)其他風(fēng)險
　　包括社會風(fēng)險以及自然風(fēng)險等等。

　　三、房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險應(yīng)對策略

　　1、樹立風(fēng)險價值觀念。房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動是有風(fēng)險的，即在一定條件下和一定時期內(nèi)可能會發(fā)生各種不同的結(jié)果。如果開發(fā)商選擇了某項投資方案，既有可能出現(xiàn)收益，也有可能出現(xiàn)虧損，風(fēng)險與收益都是相對的。樹立風(fēng)險價值觀念，就是要求決策者依據(jù)財務(wù)活動所面臨的風(fēng)險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。如果籌資時風(fēng)險較高，則必須降低成本支出，反之則要提高成本支出。

　　2、收集分析市場信息，鋪就信息網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)風(fēng)險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網(wǎng)絡(luò)和信息共享機制。信息量的多少和掌握度對房地產(chǎn)開發(fā)決策有著十分重要的影響。房地產(chǎn)投資商應(yīng)盡量多收集信息并做出準確把握和預(yù)測。在整個行業(yè)或者開發(fā)團隊中應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢信息共享，以盡可能避免和減少后續(xù)開發(fā)中的風(fēng)險。

　　3、利用多樣化投資或者合作投資分化風(fēng)險。多樣化投資策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和獲利能力，按照一定的原則搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。其實質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)投資的收益彌補其他房地產(chǎn)的損失，最終得到一個較為平均的收益。而合作投資也是常用的風(fēng)險分散方式。合作投資利用戰(zhàn)略聯(lián)盟、虛擬經(jīng)營等手段共同對房地產(chǎn)項目進行投資開發(fā)，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得政策優(yōu)惠。

　　4、通過項目保險轉(zhuǎn)移風(fēng)險。購買保險是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應(yīng)當(dāng)充分考慮保險險種和費率，確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，合理劃分風(fēng)險單位，選擇信譽良好的保險公司。　　

　　5、風(fēng)險管理人員的配置。風(fēng)險管理過程應(yīng)該反映高級管理層的需求和關(guān)注。所有相關(guān)經(jīng)理人員，尤其是項目經(jīng)理需要在早期階段介入，保證相關(guān)的風(fēng)險管理過程納入到項目管理過程中去。同時應(yīng)成立風(fēng)險管理團隊或者部門，以容納組織職能部門中的個人、主要客戶、主要承包商或分包商、潛在的合作伙伴，使得項目開發(fā)得以在一個人人都是風(fēng)險管理人員的大環(huán)境下有序進行。