產(chǎn)品詳情
時間：11月05日 15:23:38
主題11月5日下午16:00分，由搜狐焦點網(wǎng)、澳大利亞恒泰國際、NEW SKY地產(chǎn)公司聯(lián)合舉辦的"新形勢下，如何合理進(jìn)行資產(chǎn)配置"海外地產(chǎn)投資論壇即將在恒隆廣場2#4609墨爾本88上海接待中心隆重舉行。新形勢下，如何合理進(jìn)行資產(chǎn)配置？想要了解墨爾本最真實的房地產(chǎn)市場？想要了解移民及法律問題？盡在恒泰國際為您帶來的現(xiàn)場直播！
時間：11月05日 15:23:38
主題下午，小編早早地就來到現(xiàn)場。目前也已有不少嘉賓來到了論壇現(xiàn)場。
時間：11月5日 15:45:26
墨爾本88的接待中心現(xiàn)場人氣滿滿。
時間：11月5日 15:50:11
墨爾本88接待中心門口。
時間：11月5日 15:57:35
時間：11月5日 16:02:28
"新形勢下，如何合理進(jìn)行資產(chǎn)配資"海外地產(chǎn)投資論壇正式啟幕！
時間：11月5日 16:03:40
主持人：各位來賓下午好，咱們88墨爾本上海營銷活動正式開始。歡迎各位參與此次88墨爾本上?；顒又行拈_放活動，今天我們非常榮幸的邀請到了董事長，Judy女士。還有我們搜狐焦點西南大區(qū)總經(jīng)理謝徽先生。還有我們的搜狐焦點上?？偨?jīng)理，楊文婷女士。還有我們中國的房產(chǎn)協(xié)會的副會長，許仰東先生。還有我們的澳大利亞持牌移民律師Eric Han先生。歡迎各位嘉賓的到來。
時間：11月5日 16:04:06
主持人：歡迎各位嘉賓的到來。此次論壇將持續(xù)大概兩個小時，其間將分為演講和探討兩個環(huán)節(jié)，首先有請我們的澳大利亞恒泰國際的李總為我們主持。
時間：11月5日 16:05:28
恒泰國際李總：非常感謝大家今天出席我們88墨爾本項目在中國營銷中心的開放，在這個論壇當(dāng)中后面我會給大家一些澳洲地產(chǎn)的干貨，希望大家今天在這里了解到一些東西，也結(jié)識到一些朋友。
時間：11月5日 16:07:45
接下來，是NEW SKY地產(chǎn)公司總裁Judy女士為大家致辭。
時間：11月5日 16:08:37
Judy：各位一媒體朋友，大家下午好。我們總部設(shè)在墨爾本，我們到目前為止在建和交付，和正在開發(fā)的項目總值已經(jīng)超過12個億奧幣。集團(tuán)的開發(fā)覆蓋了中心的豪華公寓和一些大型的土地開發(fā)項目。目前集團(tuán)也正在尋求在澳洲各個城市的一些項目。
時間：11月5日 16:09:04
Judy：墨爾本88號上海營銷中心是我們NEW SKY在中國的第一家營銷中心，澳大利亞恒泰國際是我們的度假營銷合作伙伴，感謝各位參加今天的論壇，希望大家對澳洲有更多的了解，對我們集團(tuán)和項目有更多的了解，謝謝。
時間：11月5日 16:11:06
接下來，是88墨爾本首席設(shè)計師Chris Hayton的發(fā)言。
時間：11月5日 16:14:36
Chris Hayton：今天我很榮幸跟各位見面，我今天來的目的也是跟各位解釋一下這棟樓的設(shè)計特點。這次是我第一次來到上海，我覺得很高興，覺得上海跟墨爾本很像。墨爾本是上海的一個小的模式的城市，是一模一樣，但是是比較小的而已。這里會有很多的比較美的建筑，也有小的人種的地方。墨爾本有很多的小街，有很多的小吃的東西。我覺得有一個很大的不同的地方，上海就是一個很大的墨爾本。
時間：11月5日 16:14:58
Chris Hayton：Judy跟NEW SKY也是合作了很久，大家已經(jīng)合作了很長的時間。所以我這次非常感謝有這次機(jī)會來到上海跟大家來介紹我的設(shè)計。非常感謝Eric這次提供這個機(jī)會來到這里，把我的設(shè)計理念介紹給大家。
時間：11月5日 16:15:52
Chris Hayton：當(dāng)我們做這個項目的時候設(shè)計的時候還在想到底要達(dá)到什么目的，然后我們就想我們主要這棟樓要達(dá)到的目的就是有一棟樓是比較美的，也適合墨爾本的，主要是真正屬于墨爾本的一個建筑的設(shè)計。
時間：11月5日 16:16:36
Chris Hayton：讓大家知道住在這里可以感受到墨爾本的一個風(fēng)景，一個城市的感覺。我不要做一個很落寞的一棟樓，要像上海灘這樣子看起來有他的特殊，就是屬于墨爾本的，也永遠(yuǎn)會在那邊，也不會落后的，每個人看起來會起來會有他特殊的地方，永遠(yuǎn)不會過時。
時間：11月5日 16:17:12
Chris Hayton：我們設(shè)計這棟樓的時候要跟別的發(fā)展商不一樣，因為現(xiàn)在很多的發(fā)展商就覺得我蓋一棟樓就可以了。我要蓋一棟舒服的樓，讓每個人都有回家的感覺。設(shè)計的時候我們希望看到一個像寶石一樣的設(shè)計，因為我的設(shè)計是比較長型的。我的設(shè)計整個為什么叫88號？我們可以看到整個設(shè)計是一個菱形設(shè)計，很像一個88號的展示，就是菱形的88。
時間：11月5日 16:17:54
Chris Hayton：我們在設(shè)計這個形狀的時候也突出了整個的主題，就是88。這個設(shè)計整個很像88號。這個設(shè)計的時候他現(xiàn)在燈光是這樣的，等到大都建成以后外面會也這個燈的，晚上是有這個LED的燈。為什么有這個靈感是88，因為我們這個項目的地理位置就是88號，我們現(xiàn)在街上的門牌號就是88號。
時間：11月5日 16:18:29
Chris Hayton：晚上是有LED燈的時候，所以晚上燈型會展示出來，就像88的形狀，看起來會非常的耀眼以及閃耀。這個設(shè)計師是來自KPDO的一個室內(nèi)設(shè)計師，我們和室內(nèi)的設(shè)計師一起合作。我們現(xiàn)在解釋一下跟墨爾本有什么區(qū)別，我們在設(shè)計這個大樓的時候我們和市場上其他的物業(yè)是有很大的區(qū)別的。
時間：11月5日 16:18:59
Chris Hayton：首先最重要的是我們希望每一戶都有非常良好的采光，我們的這個設(shè)計用中文講就是開間大，進(jìn)身短（音），這樣的戶型設(shè)計就會給我們的居住有很好的采光。因為市場上其他的戶型都是設(shè)計的比較靠里面，因為整個的窗戶這一面是一定的，所以可以說明很多戶，設(shè)計的很靠里。我們一層只有六套，所以讓我們的項目在市場上是很搶手的。
時間：11月5日 16:19:27
Chris Hayton：就像我剛剛講的，我們這個項目每一層最多的只有6套，但是市場上其他的公寓項目一層基本上是12套到18套，所以我們的容積率是很低的?，F(xiàn)在市場上有一種虛假的信號，就好像墨爾本的公寓已經(jīng)供應(yīng)過剩了。這個很不可思議，為什么呢？因為公寓過剩指的是不適宜人居住的公寓，像我們這種打造給人住的公寓市場上是很緊俏的。
時間：11月5日 16:20:10
Chris Hayton：我可以給大家舉個例子，政府實際上給我和Judy都有發(fā)過郵件，跟我們講過，其實我們墨爾本需要更多、更大的公寓的戶型的設(shè)計。并且再加上現(xiàn)在維多利亞州有一個新規(guī)，就是在公寓層高上有要求。但是因為我們設(shè)計的很好，所以我們又多爭取了六層的建筑高度。因為維多利亞州更改了市政的規(guī)劃方案，我們的這個項目是在改方案之前就已經(jīng)拿到了六十層的批文。
時間：11月5日 16:20:29
Chris Hayton：在新規(guī)之下可以說整個墨爾本CBD以后60層的摩天大樓這個隊伍里面不可能再出現(xiàn)了，因為開發(fā)成本太高了。我們很幸運，我們在新規(guī)實施之前就已經(jīng)拿到了這個批文。
時間：11月5日 16:20:51
Chris Hayton：還有一個更重要的元素就是我們的車庫的設(shè)計，我們和一個非常有才華的工程師一起設(shè)計了一個全自動的停車入庫，從一樓到七樓。我們花了很多的心血和這個工程師在搞，這個停車入庫系統(tǒng)可以讓我們的停車很方便，可以最節(jié)省我們的時間，并且不會再撞車了，因為是全自動的，進(jìn)去刷一下車自動停好。
時間：11月5日 16:21:07
Chris Hayton：用戶的大堂又是我們另外一個最耀眼的元素。我們的設(shè)計理念希望你回家的只有大堂不僅僅是一個取快遞的地方，而是你真的有一個走到酒店大堂的感覺，是一個很好的社交，可以見朋友的地方。還有一個很重要的元素就是我們要創(chuàng)造一個社區(qū)的感覺，我們設(shè)計了一個八樓的思想會所，是我們所有的住戶和租戶才可以享用他的。
時間：11月5日 16:23:37
Chris Hayton：我就不告訴你們我是怎么畫圖紙的，但是我告訴里面有游泳池、SPA、健身房、桑拿、濕蒸等等。為什么我們要做這個呢？我們希望你在這個會所里面認(rèn)識你的鄰居，有回家的感覺，有歸屬感，有我是這個大樓的一部分的感覺。
時間：11月5日 16:24:12
Chris Hayton：我們知道墨爾本是一個很宜居的城市，我們希望這個大樓成為這個城市和人最好的結(jié)合點。我今天早晨在上海走過以后我看到了很多墨爾本和上海的相似處，也許你站在這個樓里應(yīng)可以感受到上海的氛圍和氣息。非常感謝！我愿意回答你們相關(guān)的任何問題。
時間：11月5日 16:28:03
現(xiàn)場嘉賓提問：你們做設(shè)計的時候會不會考慮建造成本？我最關(guān)心你們的成本是多少？
時間：11月5日 16:28:21
Eric：我們在做設(shè)計的時候要把我們的設(shè)計理念放進(jìn)去，當(dāng)然我們也要為我們的客戶和開發(fā)商考慮，要讓我們的設(shè)計和他們的開發(fā)預(yù)算可以很好的結(jié)合，要讓這個大樓一定可以蓋起來，不然我們就沒飯吃了。
時間：11月5日 16:29:47
Eric：我們當(dāng)然可以設(shè)計一個非常便宜就能夠蓋出來的樓，但是那樣的樓不可能像我們這一棟可以持續(xù)的矗立在那里五十年甚至一百年，我們不想要這樣的樓。大家如果要投資，或者是去墨爾本買房子的話一定要意識到下面的幾個月會出來一個房產(chǎn)建造的新標(biāo)準(zhǔn)。我們已經(jīng)很好的預(yù)見和理解了政府的新規(guī)，在我們這個設(shè)計當(dāng)中其實已經(jīng)絕大部分符合了政府的新規(guī)。
時間：11月5日 16:30:33
Eric：今天我和Eric Han還在討論這個問題，因為新規(guī)出來之后蓋一棟樓不是三年五年就蓋出來的。所以我們符合新規(guī)的設(shè)計就會讓我們在交房的時候不會遇到困難。就好像我們以前車的廢物排放標(biāo)準(zhǔn)很低，但是新的車出來以后以前的那批車就不值錢。
時間：11月5日 16:30:51
Eric：我們也一樣，墨爾本房地產(chǎn)市場之前的規(guī)定不要求這么大的采光面和樓跟樓之間隔多遠(yuǎn)。所以很多的開發(fā)商建出來的樓的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過時了，我們建出來的樓是新的標(biāo)準(zhǔn)，符合新規(guī)定，在以后賣和升值、保值方面是很有優(yōu)勢的。
時間：11月5日 16:30:55
Eric：我們也一樣，墨爾本房地產(chǎn)市場之前的規(guī)定不要求這么大的采光面和樓跟樓之間隔多遠(yuǎn)。所以很多的開發(fā)商建出來的樓的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過時了，我們建出來的樓是新的標(biāo)準(zhǔn)，符合新規(guī)定，在以后賣和升值、保值方面是很有優(yōu)勢的。
時間：11月5日 16:31:31
嘉賓提問：你能不能告訴我在這棟樓你最喜歡哪一套？
時間：11月5日 16:31:51
Eric：Judy說了把頂層的豪宅給我。我最喜歡的是這一套，因為這一套的采光太好了，這邊可以看市中心，這邊可以看港口，還可以看海，最好的地方。當(dāng)然這些我都喜歡，都像我的小孩一樣。
時間：11月5日 16:33:19
Eric Han：今天一來的時候，看到這個模型很興奮，一直在錄像。
時間：11月5日 16:33:32
Eric：在墨爾本都沒有這么好的模型。觀眾：剛才的六十層公寓的問題具體解釋一下，就是六十層以上不批的事情。
時間：11月5日 16:33:59
Chris Hayton：墨爾本市政府開始擔(dān)心在市中心里面有太多的小的地塊被建造出來這種密度極高，容積率極高的這種公寓。實際上作為一個設(shè)計師從純設(shè)計的角度來說我很認(rèn)同這樣的做法，因為市中心的土地很少，很寶貴的。開發(fā)出這種房子以后就沒有別的地，其實這樣做是為了預(yù)防一些不好的項目出現(xiàn)。
時間：11月5日 16:34:15
Chris Hayton：實際上我們是可以通過一個很好的設(shè)計來交換一些容積率。就是說如果我為這個市政府蓋一個項目作為這個城市以后的城市名片，那我是可以換來容積率的。如果你提供更多的大堂空間或者會所的公共區(qū)域的空間，那么你是獲得更多的一些東西。
時間：11月5日 16:35:38
主持人：現(xiàn)在由澳大利亞恒泰國際李總Eric給大家講一下新形勢下墨爾本房地產(chǎn)市場報告。
時間：11月5日 16:36:18
時間：11月5日 16:36:20
時間：11月5日 16:36:38
Eric：因為我們的場地原因，沒有想到今天來了這么多的貴賓，因為場地原因我實在有點抱歉。這個市場報告我們其實做了很多的心血和調(diào)研，我這個主題標(biāo)題是供求、健康、持續(xù)看漲。
時間：11月5日 16:36:55
Eric：首先我們講到澳洲房產(chǎn)肯定要先講一下澳大利亞這個國家，澳洲現(xiàn)在整個全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到一個穩(wěn)定期，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后因為政府的調(diào)控手段越來越強，世界經(jīng)濟(jì)沒有發(fā)生崩潰。正是因為調(diào)控手段越來越厲害使得整個市場沒有重新開始，危機(jī)就在慢慢的潛伏。但是從澳大利亞的經(jīng)濟(jì)層面來講，澳洲的經(jīng)濟(jì)非常的穩(wěn)定，他已經(jīng)是連續(xù)26年GDP的正增長。
時間：11月5日 16:37:16
Eric：大宗商品的價格是跟澳洲市場最密切的，波動非常大，實際上澳洲已經(jīng)明白過來我們靠大宗商品出口的時代已經(jīng)過去了。但是澳洲的金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、教育、旅游業(yè)又成為了新興的澳洲經(jīng)濟(jì)的支柱。我們通過這個數(shù)據(jù)統(tǒng)計出來以后發(fā)現(xiàn)澳洲醫(yī)療、社會服務(wù)、教育、金融服務(wù)的需求從2011年以來對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是非常大的。
時間：11月5日 16:38:00
Eric：從政策層面大家都知道政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)有一個手段就是央行的降息。從2015年到2016年澳洲的央行已經(jīng)把基準(zhǔn)利率從2.25%一路降到1.5%，并且一直維持不變，澳幣并且應(yīng)聲大漲。
時間：11月5日 16:38:28
Eric：這樣大的環(huán)境下使得政府在釋放這些信息和手段的時候就讓經(jīng)濟(jì)更加的穩(wěn)定，就業(yè)率非常好。從城市層面來說澳大利亞的兩個最大的城市，一個是悉尼，一個是墨爾本。墨爾本的人口是440萬人左右，這兩個城市的供求關(guān)系是最矛盾的，也是政府對他調(diào)控最多的，規(guī)定最多的。一個城市的政府越調(diào)控反而房價是越漲的，再加上這兩個城市人口是最多的。所以他的房價是穩(wěn)健增長，其他的城市供求矛盾沒有那么突出，所以其他城市的房價逐漸的放緩，甚至因為人口的流失房價發(fā)生了下降。
時間：11月5日 16:39:17
Eric：海外現(xiàn)在限貸政策也使得階段性的房價或熱得到了一個抑制，因為2013年、2014年房價太熱了，基本上海外的買家過去就是買買買。政府看到了現(xiàn)在的危機(jī)，就限制了一些投機(jī)者，就是實際上我只付一個首付，然后貸款。政府就限制讓這個貸款的條件加大，短暫的抑制一下房價。
時間：11月5日 16:40:25
Eric：從宏觀經(jīng)濟(jì)來說2016上半年GDP年增速是2.7，這在西方的發(fā)達(dá)國家當(dāng)中保持這樣的增長率其實已經(jīng)是很不容易了。大宗商品未來或許很長一段時間可以保持低位，這個大家都明白，因為中國的經(jīng)濟(jì)增速放緩也使得澳大利亞受到了一些影響。但是澳大利亞又在東南亞國家找到了一些市場但是非礦業(yè)穩(wěn)定的增長，刺激了整個的經(jīng)濟(jì)信息。
時間：11月5日 16:40:54
Eric：不得不講人口，人口和地產(chǎn)永遠(yuǎn)是密切相關(guān)的。澳洲的人口一直是穩(wěn)定增長，就像這個圖上來說我們剛剛澳大利亞完成了2400萬人口，突破了2400萬的大關(guān)。比澳大利亞統(tǒng)計局預(yù)測的到達(dá)2400萬人口的時間提前了十七年。所以大家就想，政府的規(guī)劃，蓋房子的規(guī)劃和土地性質(zhì)改變的規(guī)劃也晚了十七年，所以現(xiàn)在也在加大供應(yīng)量。
時間：11月5日 16:41:41
Eric：現(xiàn)在我們在新常態(tài)下有一個轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的時候我們要知道現(xiàn)在是一個什么樣的時期。首先我們現(xiàn)在是一個結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵期，結(jié)構(gòu)調(diào)整調(diào)整什么呢？首先第一是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，第二是調(diào)整我們的海外的投資模式，第三是調(diào)整經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。第二是風(fēng)險釋放的窗口期，為什么澳洲的經(jīng)濟(jì)一直以來可以有一個長期穩(wěn)定的增長，我在這個行業(yè)里經(jīng)歷了兩次重要的風(fēng)險釋放窗口期，上一次是在2012年，那個時候是限制海外人士購買二手房。為什么？
時間：11月5日 16:42:19
Eric：就好像發(fā)生在中國前兩個月的事情，房東可以坐地起家。在澳洲就變成了，因為拍賣，海外人士來這里買很有錢，比市場價成交高很多。有人說是不是因為澳洲的房產(chǎn)市場不好了，經(jīng)歷了一個風(fēng)險釋放期？經(jīng)歷了這個釋放期之后2013年、2014年就進(jìn)入到了一個高速發(fā)展期。現(xiàn)在又到了風(fēng)險釋放窗口，這個釋放是釋放一些沒有購買能力的海外人士就不進(jìn)入到這個市場當(dāng)中。第三個是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇期，正是因為大宗商品在走下坡路了，政府發(fā)現(xiàn)新的增長點，澳洲政府動作非常快，僅對中國開放十年的簽證，也開放了小學(xué)的教育。
時間：11月5日 16:44:06
時間：11月5日 16:44:52
Eric：我們看一下2016年跟澳洲房產(chǎn)相關(guān)的關(guān)鍵詞，第一個是降息，因為釋放了資金的流動性，并且減少了貸款的壓力。2015年2月份第一次下降25個基點，是2.25%，連續(xù)幾槍打下來。2016年的5月、8月又在降息，現(xiàn)在是澳洲央行的最低利率1.5維持不變。
時間：11月5日 16:45:11
Eric：第二個是限貸，今年6月澳洲的四大銀行全面的限制了海外人士在澳大利亞的貸款。以前在西泰（音）銀行貸款簡直就是拿一本護(hù)照和合同一個形勢就可以貸下來80%，今年年中開始立刻全部限制住。
時間：11月5日 16:46:05
Eric：第三詞是稅收，現(xiàn)在澳大利亞已經(jīng)有三個州上調(diào)了對海外買家購房額外征收印花稅，分別是新南威爾士州、維多利亞州、昆士蘭州。實際上就是讓你去西澳、南澳，讓你去其他的地方。但是這個稅收到現(xiàn)在目前為止這三個州對海外人士的印花稅的征收基本維持在8個點左右。
時間：11月5日 16:46:28
Eric：下一個關(guān)鍵詞是容積率，2016年之前維多利亞州其實是沒有容積率這個概念的，只要設(shè)計師可以設(shè)計出來這個樓就可以交給政府去批，政府沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)。但是從今年開始，首先年初把容積率下調(diào)，叫做建筑地基比例下調(diào)到24：1，進(jìn)而又下調(diào)到18：1，所以我們?yōu)槭裁凑f摩天大樓這樣的樓盤以后在墨爾本將來不會再出現(xiàn)了，一定很難出現(xiàn)了，因為要求土地的面積非常大。會制定很多的規(guī)則來規(guī)范公寓市場，為什么？其實好的公寓實際上是很少的，差的公寓就有點多，所以他會制定這個。
時間：11月5日 16:47:12
Eric：最后一個關(guān)鍵詞是簽證，上個星期媒體報道已經(jīng)出來了，是澳大利亞唯一對中國率先實施澳洲十年旅游簽證，這也是一個極大的利好。
時間：11月5日 16:48:20
Eric：行業(yè)背景，澳洲的房產(chǎn)市場由刺激變成了調(diào)控，經(jīng)歷了2014年、2015年澳洲地產(chǎn)市場的瘋狂過后，最初是刺激這個市場，歡迎海外買家進(jìn)來，現(xiàn)在變成調(diào)控。現(xiàn)在叫做篩選海外買家進(jìn)來。怎么做呢？
時間：11月5日 16:48:38
Eric：一個是銀行貸款的調(diào)整，還有州政府出招漲稅，還有限高令，控制產(chǎn)品。所以他其實是從三個層面，第一個是開發(fā)商的層面，先限制你的貨源。第二個是銀行層面，限制住你的貸款，看你到底有沒有資金能力去買。第三個能力是印花稅，再把這個門檻再提高。
時間：11月5日 16:49:18
Eric：在這樣的大的背景下我們幾個城市的表現(xiàn)是怎么樣的呢？這個也是大家比較關(guān)心的問題。首先來看供應(yīng)的情況，在澳大利亞2015年到2016年供應(yīng)一共23萬多，新南威爾士州是6萬多，交去年同期新南威爾士州還是增加了。建筑行業(yè)的表現(xiàn)怎么樣？
時間：11月5日 16:50:30
Eric：這是整個的建筑行業(yè)的表現(xiàn)，建筑行業(yè)這個指數(shù)在50以下的時候?qū)嶋H上其實是比較低迷的。如果說這個指數(shù)在50以上的時候是說明現(xiàn)在正在建造的房屋是非常多的，是說明這個建房活動非常多。每一次實際上這個根據(jù)我們的行業(yè)經(jīng)驗來看，這個往上走的時候?qū)嶋H上整個是在調(diào)控的，說明現(xiàn)在已經(jīng)過熱了，現(xiàn)在很多在建，未來的一段時間可能又要往下走一點。
時間：11月5日 16:51:52
Eric：看一下主要城市別墅的房價中位價，澳洲的別墅中位價整個全國范圍來說是61萬澳幣，季度增長3.3%，年度增長8.2%。這個還是過司拉低了，他下降了3.61的前提下，我們還取得了這么好的增長。在五年的平均增長來說澳大利亞總共是5.4%，但是悉尼和墨爾本的年度增長一直穩(wěn)定在8.3%，近五年悉尼的成績最好。因為悉尼在2011年到2016年經(jīng)歷了一個反彈，2011年之前悉尼的房價幾乎是不漲的。所以他的年度增長是8.95%。
時間：11月5日 16:52:20
Eric：近五年主要的城市公寓均價的增長，悉尼的公寓中位價是七十萬左右，這個七十萬已經(jīng)不是市中心了。墨爾本是五十萬。這個數(shù)據(jù)比較清晰的看到墨爾本和悉尼的房價有30%左右的差別，其實悉尼和墨爾本的人口沒有差這么多，工資水平只差了7%左右。這個是別墅的總成交量，箭頭向上是增加，向下是下降。
時間：11月5日 16:52:33
Eric：墨爾本是在往上漲，悉尼是在往下降。悉尼主要是以公寓來作為主的銷售。悉尼和墨爾本的清拍率基本維持在60%以上，基本上可以到70%到80%的成績。清拍率在70%以上意味著實際上這個市場的供應(yīng)是非常短缺的，這是一個絕對的買家市場，就是你可以撿到一個房子就很不錯了。
時間：11月5日 16:54:29
Eric：租房市場我們可以看一下悉尼的別墅每周的租金中值是660澳幣一周，墨爾本的中間值是在400澳幣一周，這個基本上是要住到墨爾本20公里左右的位置了。他說明在房產(chǎn)的租金上面來說澳洲的租金是有很好的表現(xiàn)，因為400澳幣意味著兩千人民幣了。墨爾本的公寓比墨爾本的別墅資金回報率要高，這是一個平均值，如果是在墨爾本的市中心回報率是在6%到7%，甚至更高，租金基本上在600到800澳幣一周。
時間：11月5日 16:54:58
Eric：維多利亞州的面積很小，他只占全澳大利亞國土面積的7%左右，但是他貢獻(xiàn)了整個澳大利亞24%的GDP，維多利亞州主要是以金融業(yè)、服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的。維多利亞州的人口增長率是高于全澳大利亞的平均值，預(yù)計在2050年超過悉尼成為澳洲的第一大城市。悉尼的增長率是低于澳洲的平均值的。
時間：11月5日 16:55:37
Eric：政府的規(guī)劃是怎么樣的呢？因為有了這么多的人，政府一定要滿足人的居住需求，整個的CBD會向西延伸，現(xiàn)在政府的規(guī)劃已經(jīng)在向西邊做。很多的大型的企業(yè)都在墨爾本設(shè)置了總部。
時間：11月5日 16:55:44
Eric：直到2051年，維多利亞州，也就是墨爾本會再新增157萬的住宅，這個住宅里面只有三分之一，五十萬是獨棟別墅，其他的聯(lián)排和公寓在一起的會有一百萬套，公寓大概在48萬套左右，這也是將來的一個需求量。市政府在市中心這里又重新規(guī)劃了地鐵線，現(xiàn)在已經(jīng)在蓋了。
時間：11月5日 16:56:15
Eric：我們看一下二十年的澳洲房價走勢。這幾年我是眼睜睜看著澳洲房價的每年平均增速是8%。從2016年、2017年、2018年開始會有很多房子交付。過去的兩年里是銷售很多的時間，未來的兩年是侵奪的交付時間在墨爾本CBD，銷售量會比較少。未來的供應(yīng)已經(jīng)提交的基本要到2019年到2020年。
時間：11月5日 16:56:29
Eric：整個的價格來講，成交量墨爾本市場在2015年到2016年12個月成交了43517套，較前一年增長13.6%，其中在今年公寓最高銷售出現(xiàn)在墨爾本、南岸和北墨爾本。從而證實了靠近娛樂和時尚生活區(qū)的墨爾本中心地區(qū)對公寓的高需求量，并且因為目前交通因素，自住型的購房者在墨爾本內(nèi)城區(qū)購買期的購房者中所占的比例越來越大。在價格上，過去的12個決公寓的中位價上漲了6.15%。
時間：11月5日 16:56:56
Eric：這是未來別墅的情況，維多利亞州別墅交上一財年上漲了15.3%，審批量為6707套，公寓的審批量是8248套，比前一年度前者增加了12%，后者降低了2.7%?，F(xiàn)在別墅的成交大部分發(fā)生在市區(qū)和東南區(qū)30公里以外的地方，因為在20公里以內(nèi)的地方已經(jīng)沒有什么建別墅的地方了。
時間：11月5日 16:57:18
Eric：對于后面的展望，隨著市政府新的標(biāo)準(zhǔn)出臺，對于開發(fā)商來說以后的開發(fā)成本會越來越高，對于購房人來說我覺得是一個好消息，一方面是因為以后買的房子會越來越好，壞消息是以后的房價會越來越貴。因為開發(fā)成本和建筑成本、人工、物價都在上升。成熟區(qū)域的別墅一直是供給不足，但是也買不到。現(xiàn)在我們建議大家投資一些已經(jīng)有公共交通設(shè)施在建的，但是還沒有開發(fā)好的。就像當(dāng)年的徐涇東這樣的地方是不錯的。
時間：11月5日 17:01:40
楊文婷：我是搜狐焦點的楊文婷，接到這個論壇的任務(wù)的時候我們前一個主持人特別跟我說，六點鐘之前要結(jié)束。所以本來我是心里想著要問很多關(guān)于宏觀方面的問題，甚至剛才跟Eric還有一些交流。但是我發(fā)現(xiàn)，不僅僅是因為時間的問題，是因為剛才無論是我們的設(shè)計師Chris Hayton還是Eric在講報告的過程中有很多大的宏觀問題已經(jīng)獲得了一個很好的解答。
時間：11月5日 17:02:16
楊文婷：其實我相信每一個針對大家的問題，如果我問的很大的時候都需要半個小時支撐。所以我想問一些有趣的問題，可以讓我在六點鐘之前結(jié)束。首先還是想和Judy交流一下，其實之前我們見過一次，那個時候講的最多的是教育的事情。
時間：11月5日 17:02:52
楊文婷：Judy一開始致辭的時候就會講我們的NEW SKY是什么樣的公司，其實我也很好奇，凡是中國人買房都會好奇這樣的事情。因為我們中國人喜歡買大品牌，品牌對我們來說很重要。
時間：11月5日 17:03:19
楊文婷：第二個是因為現(xiàn)在越來越多的中國企業(yè)有出海精神，所以我們的碧桂園、綠地都開始在馬來西亞和澳洲有一些房產(chǎn)的建設(shè)，所以他們也會吸附一部分的中國人的追隨，但是他在國外我們看不到，我們就擔(dān)心水土不服。所以想要在海外置房地產(chǎn)的人而言，在當(dāng)?shù)氐囊粋€大品牌可以帶來更多的信賴感，感覺Judy的致辭很簡單，能不能再為我們說一下我們的集團(tuán)是一個什么樣的集團(tuán)，您剛才的這12億澳元的組成之前有過一些什么樣的項目，目前和未來有一些什么樣的準(zhǔn)備？
時間：11月5日 17:03:36
Judy：2011年我開始進(jìn)入澳洲的房地產(chǎn)領(lǐng)域，前期我是做的公寓項目。公寓項目我們在墨爾本做過幾個相對來講跟中國比起來是很小的，但是在墨爾本算比較大的，是三百多套的項目。這個項目這個月就可以進(jìn)行交付。我們這個項目原來是我一手開始做的，去年我把整個項目在建的過程中打包賣給了保利集團(tuán)，保利到澳洲的項目就是收購的我的項目。
時間：11月05日 17:04:06
Judy：這個項目就是在建的時候就退出了。另外還有一個項目就是臨時跟我們當(dāng)?shù)刈钣忻脑O(shè)計師合作的項目，就是做墨爾本地表的108的設(shè)計項目，這個當(dāng)時也是打包給了綠地。后來我做了這個公寓項目，就是88號墨爾本，這個現(xiàn)在屬于在銷售階段。前面這兩個項目一個在交付，一個在建。
時間：11月05日 17:04:21
Judy：另外在郊區(qū)有兩個小型的項目，都會在明年的8月份交割，都是在建項目。公寓項目就是目前的88墨爾本，總的價值達(dá)到3個多億的澳幣。我們公司還有一些土地的開發(fā)項目，現(xiàn)在墨爾本市政府對西區(qū)的傾斜，就是說西區(qū)的開發(fā)如火如荼。我們公司在西區(qū)購買了大量的土地，都是做別墅項目。一個項目馬上會進(jìn)入銷售，另外一個項目明年也會銷售。同時我們目前還在投標(biāo)一個在墨爾本東南區(qū)的大型別墅項目，可能會達(dá)到1700套的別墅，但是這個還沒有算到我剛才說的數(shù)字里面，因為還在投標(biāo)階段，這個就是現(xiàn)在整個公司的狀況。
時間：11月05日 17:04:38
楊文婷：我們開始就講企業(yè)家都很難，尤其是女企業(yè)家更難。今天我們的主題叫資產(chǎn)的全球配置，其實我們主要講的是一個海外地產(chǎn)。前兩天我還有跟我們總部的人在交流，因為我們往往把海外地產(chǎn)這個簽放在了房產(chǎn)的分類下面，后來我們發(fā)現(xiàn)不是這樣的。
時間：11月05日 17:04:48
楊文婷：剛才Judy提到我們集團(tuán)做過的項目主要是公寓，現(xiàn)在向別墅轉(zhuǎn)移。我想追加一個問題，在全球配置的海外地產(chǎn)中，在投資的過程中您剛才提到的在澳洲除了這兩種物業(yè)之外，還有沒有其他的類型，就是從投資的角度來講哪一種類型更適合國人的投資？
時間：11月05日 17:05:22
Judy：澳洲的房產(chǎn)就是聯(lián)排別墅，還有就是商業(yè)地產(chǎn)。最近商業(yè)地產(chǎn)我感覺近一年特別熱，但是這個可能不是特別適合我們個人的投資，可能就對剛才你講的這種大型的央企或者是走出去的這些企業(yè)來講比較合適。比如說買辦公樓，他是有一個固定的收益。還有投資一些商業(yè)的物業(yè)，澳洲的居住狀態(tài)跟我們中國可能有點不太一樣。
時間：11月05日 17:05:39
Judy：比如說郊區(qū)的那些東西配套會非常的完善，但是在郊區(qū)生活還是非常的方便，所以每一個郊區(qū)都會有一個大的配套的商業(yè)中心。這個商業(yè)中心里面也有很多的物業(yè)是可以賣。所以現(xiàn)在有很多的個人投資者會購買小型的商業(yè)物業(yè)，比如說一個超市或者說一個幼兒園、養(yǎng)老院等等，很多的投資方式。關(guān)鍵還是要看你自己的經(jīng)濟(jì)財力。
時間：11月05日 17:05:54
楊文婷：一般來說國人想要先投資的話，您還是建議是先從公寓入手？
時間：11月05日 17:06:00
Judy：對，因為公寓可以帶來一個穩(wěn)定的租金回報，而且租金的回報可能是高于別墅。按照澳洲現(xiàn)在的利率水平，公寓可以給你帶來一個正現(xiàn)金流。
時間：11月05日 17:06:14
楊文婷：而且公寓比較小，起始門檻也比較低。Judy：對。
時間：11月05日 17:06:25
楊文婷：我們都知道在許老師從去年8月份就組織了一些地產(chǎn)人出去了，陸陸續(xù)續(xù)接觸了很多的地產(chǎn)，現(xiàn)在主要在做的應(yīng)該也是澳大利亞和墨爾本。這是什么樣的機(jī)緣讓大家紛紛把目光投在澳大利亞，投在了墨爾本？您是怎么看待這個風(fēng)潮的？
時間：11月05日 17:08:45
許仰東：我跟大家交流一下，我的信息可能不是那么精準(zhǔn)。2009年我到墨爾本以后等了大概六年的時間，我在墨爾本待了六年以后開始組織這樣的一個出海計劃。今年11月1日我在悉尼和墨爾本接待了幾個非常高端的中國富二代，包括我們中國的一些精英界一些非常高層的人士。
時間：11月05日 17:08:58
許仰東：大家共同的呼聲就是未來的五道十年中國的投資商含企業(yè)和個人都有可能出現(xiàn)過一個歷史上我們從來沒有預(yù)見過的出牌的投資計劃。我們中國人基本構(gòu)成的主要部分，實際上不是勤奮勞動所得的財富積累的，我們大量的都是靠地產(chǎn)增值形成的資產(chǎn)構(gòu)成。
時間：11月05日 17:09:26
許仰東：這種構(gòu)成本身實際上已經(jīng)給我們這一代中國人根深蒂固的形成了一個投資概念，就是只有通過地產(chǎn)這樣的一個口子才有可能使我們的資產(chǎn)升值或者保值。但是中國地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)具備了很大的風(fēng)險，下一輪的資產(chǎn)投資的欲望和政策在制約我們的增長。但是全球性的熱點性的投資實際上剛剛開始。
時間：11月05日 17:10:41
許仰東：從散戶來講，上海這個城市是墨爾本全球消化最大的城市，去年大概消化了3500套到3600套。這個數(shù)字說明什么問題？
時間：11月05日 17:11:16
許仰東：說明第一，作為中國最聰明的投資商他選擇的地方是沒有錯，墨爾本這個城市在全球的消化量上海是有一定地位的。為什么會選擇墨爾本？88墨爾本現(xiàn)在兩房在80萬到90萬，同類地區(qū)，不能完全類比，相似的有一定可比性的價格在墨爾本和悉尼的差價大概在30%到50%這個范圍。
時間：11月05日 17:11:40
許仰東：墨爾本和悉尼選擇有沒有定向呢？有一點，但是大部分他對墨爾本和悉尼在房價構(gòu)成本身，現(xiàn)在墨爾本的價格從總價來看大概在25%到50%的范圍游蕩。同樣我們中國人到澳大利亞投資房子，不是移民的話他選擇墨爾本的進(jìn)入門檻會低，但是他的教育資源、居住環(huán)境，悉尼是商業(yè)強一點，這個城市景觀也強化了一點，熱鬧一點。
時間：11月05日 17:11:58
許仰東：墨爾本是文化一點，藝術(shù)一點，安靜一點。所以對上海來說，實際上我有很多的朋友，他選擇墨爾本是為什么？他上海的生活已經(jīng)經(jīng)歷過了，去墨爾本經(jīng)歷一個帶有文化藝術(shù)安靜的生活。在上海的35萬到45萬就是一個陽臺的面積，但是35萬在45萬在墨爾本可以有用中心城區(qū)一個非常好的地方。
時間：11月05日 17:12:18
許仰東：我剛剛看88墨爾本的兩個保證對銷售起了很大的作用，特別是保貸?，F(xiàn)在大家最大的顧慮就是貸款可不可以貸下來，因為他的進(jìn)入門檻很低，但是我未來可不可以用很少的錢形成我的資產(chǎn)持有。如果88墨爾本可以把這個貸款的事情保證，這個項目只要在上海慢慢的推開，就可以做到。我沒想到這個價格這么低。
時間：11月05日 17:12:59
楊文婷：您覺得這個價格怎么樣？許仰東：非常低，我2009年買的房子是180兩套。
時間：11月05日 17:15:18
楊文婷：墨爾本88的這個位置您覺得怎么樣？
時間：11月05日 17:15:45
許仰東：我開車經(jīng)常經(jīng)過。他類似于上海的靜安寺的感覺，跟人民廣場這種關(guān)系有點像，但是不完全。這個位置我認(rèn)為比市中心要好，他這個中心很小，墨爾本的市中心很小。我們所謂的就是核心區(qū)，所以位置上沒有關(guān)系。
時間：11月05日 17:16:01
許仰東：而且我聽他們介紹以后，有一點我想提醒，墨爾本的供應(yīng)量還是偏大的，但是我非常認(rèn)可兩句話，就是容量的大小跟項目的銷售實際上是有關(guān)系又沒有關(guān)系的。像這種產(chǎn)品，功能到位的，為了滿足市場需求的產(chǎn)品反而好賣。我們便宜三五萬，但是各種都不到位，很難存活下去。
時間：11月05日 17:16:23
許仰東：澳大利亞是跟美國不一樣是沒有一個遺產(chǎn)稅，所以選擇墨爾本對上海人來說，我想在去年和前年已經(jīng)印證了，未來更加印證。墨爾本是進(jìn)入門檻非常低，持有成本也不高，只要貸款可以辦下來就可以。
時間：11月05日 17:16:45
許仰東：現(xiàn)在來看整個中國未來的發(fā)展，兩個已經(jīng)明確，一個是房價還保持這個趨勢，貨幣貶值非常快。今天的澳幣大概5.2了，今年2月份是4.52。就是這一年的時候，我們公司外圍對賭我大概贏了13%，就是一年的時間增加了13%的利潤。今年2月份從4.52到現(xiàn)在的5.2，大概在13%左右。
時間：11月05日 17:16:57
許仰東：所以我覺得整個的海外地產(chǎn)投資中國現(xiàn)在這個潮流已經(jīng)很難控制了，特別是上海這個城市。我們上?，F(xiàn)在一套房子稍微調(diào)整一下，多一個陽臺少一個陽臺，馬上墨爾本多一套房子。
時間：11月05日 17:18:55
許仰東：你在客廳面積稍微小一點，我在墨爾本可以配置一套。這樣有三個好處，一個是人民幣的貶值是毫無疑問的。我們一直講人民幣在國際化的市場需要和美元和外元進(jìn)行對賭才有價值。澳大利亞這個國家無論是政治、經(jīng)濟(jì)、居住環(huán)境、教育等等來看，墨爾本的投資現(xiàn)在投資門檻還是很低的。
時間：11月05日 17:19:16
許仰東：現(xiàn)在現(xiàn)在貨源充足的情況下還有選的余地。像這種項目我想在我們推廣的時候需要大家來買他，當(dāng)他完成以后我覺得這種項目將來可以長期持有的。因為從這個位置、價格、功能來看其實不是很多的。所以我個人不是忽悠，我覺得從我本來來看，我去年開始，我完全放棄中國市場，雖然有很多的中國市場情結(jié)。
時間：11月05日 17:20:15
許仰東：你用10%的錢鎖定了這個城市未來的三年的房價漲幅，在中國是做不到的，中國沒有這種可能性。第二，你的錢很安全，因為在全澳洲里面每一個購房是不可能發(fā)生任何的風(fēng)險的。大家買的房子付完款任何企業(yè)是拿不到的，必須到交房那天，一手交錢一手交房。第三個是他的杠桿成本很大，一個是人民幣和澳幣的杠桿，一個是10%的杠桿。這個將來大家有機(jī)會可以探討，我最近鼓勵很多的朋友和同行進(jìn)入海外投資。
時間：11月05日 17:20:32
許仰東：。我另外透露一個消息，從我們這一年的時間來看，我們在澳洲投資了很多，這是我們這些企業(yè)家經(jīng)過考察以后這是非常好的投資機(jī)會，必須抓住這個機(jī)會把這個海外的配置完成。今天從我個人來看這個價格比較低，我感覺這個價格應(yīng)該是90萬到100萬。
時間：11月05日 17:22:10
楊文婷：許老師在上海一直是做廣告營銷策劃的前輩，他前面主要是做忽悠的。但是今天我覺得聽起來真的沒有忽悠的成分，是非?，F(xiàn)身說法的經(jīng)歷，以自己的親歷的經(jīng)歷給我們的買房者提供了墨爾本的購房參考。
時間：11月05日 17:24:13
楊文婷：我剛才聽到了兩個出自于您職業(yè)的思考，所以順帶就出來的廣告詞。我覺得是可以參考，有一點像我們當(dāng)時說的上海套路深，我要回農(nóng)村?，F(xiàn)在許老師有兩個范本，一個是把上海的陽臺省下來，你就可以在那里有什么什么公寓的首付，就是你用10%鎖定了這個城市未來三到五年的發(fā)展。而且這兩句話是非常的符合我們的《廣告法》。
時間：11月05日 17:24:32
Eric：上海的房子少一個陽臺的面積可以到澳洲付一個首付。
時間：11月05日 17:24:58
楊文婷：許老師剛剛講到項目的時候許老師也非常坦誠的說這個事情，墨爾本現(xiàn)在的供應(yīng)量是不小的，但是無論是哪里，在供應(yīng)量不管小還是不小只有優(yōu)質(zhì)項目才可以突圍，他其實是認(rèn)可了我們Chris Hayton剛才說到的一些前瞻的理念和設(shè)計的用心。
時間：11月05日 17:25:23
楊文婷：我這里還要道一個歉，我之前沒有跟Judy交流過這個問題，我第一次聽到墨爾本88的時候還在想，這個項目還是要討好中國人。因為逢8就發(fā)，中國人肯定會別這個名字吸引到，我以為是刻意為之。今天聽了Chris Hayton講了以后我才知道是這么水到渠成的事情，是墨爾本街道88號，還有這個樓上的LED的燈呈現(xiàn)的樣子。
時間：11月05日 17:26:03
楊文婷：提到設(shè)計的時候，因為我們剛才已經(jīng)認(rèn)可過他是一個很棒的項目，我有一個提問想要問我們的設(shè)計師。在上海這邊現(xiàn)在做一些大的公寓，豪華的精裝公寓，除了把其他的外面的東西設(shè)計好，還會比較重視一些理念性的東西，比如說叫毛細(xì)血管網(wǎng)、新風(fēng)，什么科技環(huán)保一類，都是為了讓生活更好，讓自己現(xiàn)在買到的可能還符合未來的十年或者五十年原來跟房子的位置、外立面沒有關(guān)系的一些附加的，我想問一下在我們這個項目上面會有這方面的東西，或者說我們在這方面的思考是什么樣的？
時間：11月05日 17:29:05
Judy：澳洲他都有一些節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，比如說空調(diào)這塊澳洲對這塊控制的很嚴(yán)，他的環(huán)保要求是非常高。所以我們都是用的是中央空調(diào)，不會用地緣熱泵，窗戶都是雙層隔熱的玻璃。
時間：11月05日 17:29:21
Eric：我也補充一下這是我們剛剛講的智能停車系統(tǒng)。楊文婷：我們現(xiàn)在有哪些設(shè)計是可以引領(lǐng)十年、五十年？
時間：11月05日 17:29:46
Chris Hayton：我們在設(shè)計這個房子的時候，這個房子以后有的戶型是可以打通的。在設(shè)計上所謂的引領(lǐng)十年、五十年在國外是沒有超現(xiàn)代化的噱頭，我們是很少做這種東西。這些東西在我們眼里看來一定會過時，不會過時的就是我的設(shè)計本身，但是我設(shè)計的本身就是不會過時的。我設(shè)計的這種戶型，包括我設(shè)計的時候我會考慮到未來你要打通什么東西，這種可改造性。
時間：11月05日 17:30:04
許仰東：打個比方，我那個房子在墨爾本用了八年依然是新的，但是在中國就是舊的了。在墨爾本就好在這里，非常的扎實、穩(wěn)定，技術(shù)的體現(xiàn)非常的完整。除了材料差別之外，他的工藝和技術(shù)部分都非常好，這個我們中國跟他們的技術(shù)關(guān)系還是不一樣的。中國的房子十年肯定偏舊了，墨爾本肯定是新的。
時間：11月05日 17:32:29
楊文婷：所以也呼吁中國的購房者在看海外地產(chǎn)的時候不要拿出一些其他的標(biāo)準(zhǔn)來看，不要類似于我剛才提到的。因為國內(nèi)有國內(nèi)房產(chǎn)的需求，無論是做議價率還是有這樣的人口的需求，他的需求量以及檔次的東西。在上海的話，十年以內(nèi)的房子應(yīng)該叫次新房。我們現(xiàn)在往回追，十年前的房產(chǎn)的質(zhì)量和現(xiàn)在的差別其實是很大的。
時間：11月05日 17:33:09
楊文婷：而現(xiàn)在很大的置換人群可能就是前十年、十五年買商品房的那批人。那意味著前十年、十五年的人已經(jīng)進(jìn)入到了置換期了。所以我們再一次提醒，我們關(guān)注海外房產(chǎn)的時候要關(guān)注房產(chǎn)本身的部分。今天是一個大日子，對于上海而言我們中國展示中心的第一家。但是對于Eric而言是工作了很長的時間了，在這個正式開放的第一天能不能跟廣大的網(wǎng)友或者跟我們現(xiàn)在交流一下。這兩個月的時間你隨著跟上海市民的接觸會覺得我們現(xiàn)在的進(jìn)展如何，還有就是大家一般都會廣泛關(guān)心的問題是什么？
時間：11月05日 17:35:14
Eric：謝謝楊總，因為我們確實一起工作了很久，今天第一天開放其實我是非常的放心。因為當(dāng)我們拿到88墨爾本這個項目做策劃工作的時候，我發(fā)現(xiàn)無論是他的理念、設(shè)計、保值增值性比我之前好的太多了。就像許老師剛剛沒有想到這么便宜，我沒有想到這么好。
時間：11月05日 17:35:38
Eric：在上海這兩個月的時間我們接到很多的需求，有一個很有意思的地方，上海去年消耗了3000多套，前年2000多套，其實上海市民對澳洲房產(chǎn)一點都不陌生，有些講起來可能比我們銷售講的好。他過來看這個房子到公司來是我要挑你問題的態(tài)度來的，來了之后發(fā)現(xiàn)這個問題真的挑不出來。本來有買過其他的澳洲的項目的客人，他來是想說我已經(jīng)有了一套，我來看看你們到底搞的怎么樣，后來一來說我要再買一套，因為這個房子太好了。
時間：11月05日 17:36:16
Eric：因為我們的戶型設(shè)計真的非常的超前，上海的客人過來最關(guān)心的是地理位置，第二個是戶型設(shè)計。有一點是非常有趣的，我拿出來我們所有的其他的項目的平面樓層圖其他就不用講了，再就是講價格和優(yōu)惠政策。我們保貸的事情要做一個小小的補充，現(xiàn)在澳洲的四大銀行是不對我們純海外人士放款了，但是我們和新加坡的大華銀行，大華銀行是新加坡的第二大銀行，體量是非常大，新加坡作為一個金融中心他主要是靠這個金融業(yè)務(wù)來吃飯的。
時間：11月05日 17:36:36
Eric：他不僅是放貸美國的房產(chǎn)、英國的房產(chǎn)、澳洲的房產(chǎn)都要放貸的。但是他對項目的審查非常的嚴(yán)格，他要對項目進(jìn)行凈調(diào)。對我們項目凈調(diào)之后覺得非常好，只要是申請人符合銀行的要求，你的征信沒問題就可以給你放款，上海市民對這個是非常的歡迎。
時間：11月05日 17:37:05
Eric：在這之前我們壓了很多的合同，說實話我們都Hold住了，沒有放出來。我們相信，為了完美我們值得等待。等到我們展示房開放以后，我們再陸陸續(xù)續(xù)讓我們的客戶交了錢的，我都壓住，不讓他們簽合同，說等你們來了我給你們呈現(xiàn)最完美的作品。
時間：11月05日 17:37:39
楊文婷：Eric是非常有信心的。我們經(jīng)常講機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，其實是兩方面都有的。隨著上海最近一段時間的關(guān)鍵詞我覺得大家聊的最多的就是嚴(yán)政，其實這個對于地產(chǎn)領(lǐng)域而言是一個區(qū)域。因為那些投資的硬需求覺得我還是需要找到一個出口，中國的投資還是比較狹窄的，還是會回到房地產(chǎn)。大家就會把眼光放到海外地產(chǎn)，這個風(fēng)從10月到現(xiàn)在1個月了。包括前段時間碧桂園的海外展廳在上海開放了，接下來各種陸陸續(xù)續(xù)都要在上海開放了。
時間：11月05日 17:38:17
Eric：其實澳洲的項目放在全世界當(dāng)中跟我們有競爭力的就是英國。實際上跟我們澳洲可以媲美的就是英國的房子，因為其實馬來西亞、新加坡不具有競爭優(yōu)勢的。馬來西亞的房子一定要全款付的，只是給你一個分期。新加坡房子是很好的，增值也很好的，但是印花稅太高了，要交18%。而且新加坡政府他是地方保護(hù)主義極強的政府，他非常的不歡迎。而且他限制極多，這個小區(qū)里面什么人種的比例都要給你規(guī)范好了。不是你能不能買，是你可能黃皮膚就不能買。
時間：11月05日 17:38:37
Eric：再講美國的遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅這個已經(jīng)是一個大頭，門檻的持有成本太高了。我們中國人買房子還是要傳承的。對我們最大的沖擊可能就是英國。
時間：11月05日 17:38:50
Judy：Chris Hayton是英國人，你可以讓他講一下。
時間：11月05日 17:39:14
Eric：其實英國是一個競爭對手，但是這個也不存在。為什么？英國不能移民，他移民門檻太高了。其實我們大部分客戶的需求，去澳洲買房子一定要有一個移民的日期，他可以不現(xiàn)在移，但是我要移，你要幫我想辦法移出來。
時間：11月05日 17:40:45
楊文婷：我們又提到了移民，還有我們一開始提到，買海外地產(chǎn)和買自己當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)還是有很大的區(qū)別。買當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)還是為了住，所以我會關(guān)注他產(chǎn)品的屬性。海外地產(chǎn)我會關(guān)注他的產(chǎn)品屬性，但是我是為了投資回報和出租。這里面我們會發(fā)現(xiàn)大家所關(guān)心的很多還是對城市的政策法規(guī)，因為極大的信息不透明會讓大家產(chǎn)生擔(dān)心和懷疑。不然的話就僅就墨爾本市中心，單價和首付就足夠有吸引力。
時間：11月05日 17:41:01
楊文婷：大家的問題都比較集中，比如我買了房子就代表我移民了嗎？我買了房子就代表我在那邊上學(xué)了嗎？我在那邊上學(xué)是不是有學(xué)區(qū)房的概念？還有國外的公立學(xué)校都是零教育費的，是不是我買了這個房子，上了這個學(xué)校都可以零教育費的？
時間：11月05日 17:44:10
澳大利亞移民持牌大律師Eric Han：這個房產(chǎn)是一個錦上添花的東西，不能簡單的說我只要買了房子就是簡單的移民了，因為澳洲是一個傳統(tǒng)的移民過程，他的移民體系是很完善的移民體系，他的種類也是非常的煩瑣的。你每個人想要移民澳洲必須要滿足你所適應(yīng)的類別的要求才可以做到移民。當(dāng)然有些房產(chǎn)是可以做到，投資移民。
時間：11月05日 17:44:51
澳大利亞移民持牌大律師Eric Han：我買了澳洲的房產(chǎn)我在投資方面的相應(yīng)的打分得到了提升。當(dāng)然買房可不可以上學(xué)，或者說學(xué)區(qū)房的問題。對于某些澳洲的移民簽證子女是可以享受上學(xué)的待遇的。他們的子女是可以享受上公校免費的福利，但是前提可能是要買學(xué)區(qū)房。
時間：11月05日 17:45:01
楊文婷：一個是公校真的免費，一個是真的有學(xué)區(qū)房。
時間：11月05日 17:45:15
澳大利亞移民持牌大律師Eric Han：對，對于你單純的移民教育的話，你去讀書的話你讀的是私校是不分學(xué)區(qū)房的，這個是分兩個概念來講的。
時間：11月05日 17:46:33
楊文婷：我想問一下教育的問題，可能也是因為我自己有孩子?，F(xiàn)在澳洲對于中國的教育部分據(jù)說小學(xué)生就可以去入學(xué)了
時間：11月05日 17:46:51
Eric Han：對，首先是年齡范圍。澳洲是1年級到6年級，他有一個區(qū)間。另外就要掛鉤到你是否滿足簽證的要求，你是不是父母監(jiān)護(hù)人過來，家庭的經(jīng)濟(jì)情況，你是不是滿足了當(dāng)?shù)貙W(xué)校的入學(xué)要求。這些要求都滿足的話就可以。
時間：11月05日 17:47:07
楊文婷：所以門檻還是比較低的，有些人想象是我要在澳洲的某個銀行賬戶有多少錢。這個就意味著有一個很剛性的需求也會進(jìn)入到有用學(xué)區(qū)資源的房子里面，因為每一個留學(xué)的小學(xué)生一定會有一個陪讀，這個陪讀是一定要住的，這就是一個剛性需求。我們談的過程會發(fā)現(xiàn)很多的不對等的事情，許老師也會講到墨爾本跟悉尼根據(jù)您的觀察您會發(fā)現(xiàn)這兩個項目有什么差別，如果是投資的話墨爾本的進(jìn)入門檻會更低。
時間：11月05日 17:47:21
楊文婷：Eric會講到在墨爾本投資和英國的投資過程中有什么區(qū)別。但是這些我其實都是第一次聽，我作為一個媒體人我都是第一次聽。所以剛才所有的想要讓人知道的那個如果，就一個媒體人而言我覺得我們可能有很多要做的事情。我身邊是我們搜狐焦點西南大區(qū)的總經(jīng)理謝徽，我也想問一下就我們現(xiàn)在在搜狐，焦點這樣的一個房地產(chǎn)門戶的平臺上面我們都為想要買海外地產(chǎn)的這些項目這些人和海外地產(chǎn)這些項目之間我們做了什么嗎？
時間：11月05日 17:49:14
搜狐焦點西南大區(qū)總經(jīng)理謝徽：我接觸這個項目也快四個月了，在這個過程當(dāng)中也在不斷的了解一下全世界各地的信息。我前兩天才收到一個消息，悉尼又降低了他的門檻，和塞浦路斯因為經(jīng)濟(jì)的原因。所以會對國內(nèi)的民眾信息量非常大，你去百度搜就會搜到無數(shù)的海外置業(yè)的信息，無論是西班牙的還是碧桂園的森林城市。
時間：11月05日 17:50:24
謝徽：我覺得我們的老百姓還是挺有錢的，許總的開場白說的特別好，因為中國老百姓這十年的財富積累不是靠他的薪水掙的，絕大部分都是靠地產(chǎn)增值。然后其實房產(chǎn)一增值，再加上我們本身的營銷，我們的銷售人員再說兩句頭就暈了。像森林城市門檻很低，幾十萬塊錢一套，然后再給你很低門檻。
時間：11月05日 17:51:00
謝徽：面臨這么多的信息情況下，我們的工作就出現(xiàn)了，我們這么一個大媒體平臺怎么把剛剛的這個信息整理出來告訴我們的網(wǎng)友?，F(xiàn)在的自媒體泛濫，任何人都可以注冊一個號把自己的話隨便怎么說，中國的自媒體現(xiàn)在到了都分不清楚你的話是真話還是假話。
時間：11月05日 17:51:21
謝徽：我們現(xiàn)在就有義務(wù)的官方的把這個信息呈現(xiàn)出來，就像剛才說的的雙杠桿這種信息很多老百姓是意識不到這個問題的。他有的人會花八十萬的全款買馬來西亞的這么一個房子，甚至在不清楚的情況下跑到西班牙買一個五百萬的別墅，被忽悠的去移民，其實移不了民，他接下來會告訴你一堆的條件。
時間：11月05日 17:51:38
謝徽：如果上海再買三萬套這個量的話，這個量太少了。不要說中國，在上海這個數(shù)量都太少了。
時間：11月05日 17:51:50
許仰東：這個一年前我就講了，其實中國的媒體發(fā)展，傳統(tǒng)媒體面臨一個挑戰(zhàn)，就是一個橋梁。這個橋梁是一個形象符號還是可以開火車的人。我去年3月份跟很多的朋友講過，媒體人都是同步的，你做一點我都跟一點，沒有一家很下決心的把海外地產(chǎn)做起來。我感覺在未來的中國投資市場海域地產(chǎn)將占有一個非常重要的地位。沒有一家媒體在這個方面被大家認(rèn)可，我講的海外地產(chǎn)就是這個方面，就是還沒有做到這個部分，可以有這個嘗試。
時間：11月05日 17:52:15
謝徽：而且我們這個方面都不專業(yè)，媒體都不專業(yè)。
時間：11月05日 17:52:47
楊文婷：我們可以專業(yè)，到墨爾本多住上一段時間，體驗感馬上就有了。
時間：11月05日 17:52:55
許仰東：只要你去住，有人你去的，不是成本問題。一定會有人出錢請你們?nèi)サ摹?
時間：11月05日 17:58:44
謝徽：其實核心有這么一個問題，可能這個量對于中國來說太少了。做咱們這個項目這么幾個月的時間，其實我們一做就有美國的、日本的、加拿大的，前兩天柬埔寨都來了，太多了。因為他突然發(fā)現(xiàn)有一個大媒體在做這個事情，因為國內(nèi)大媒體做這個事情的很少。其實發(fā)展商有需求，我們也有需求，最有需求的是我們的消費者。
時間：11月05日 18:00:49
楊文婷：實際上就是網(wǎng)友的需求，對于項目而言是一個挑戰(zhàn)，對于媒體而言也是一個挑戰(zhàn)。我們剛剛說媒體沒有關(guān)注海外地產(chǎn)，這個話說的不全面，很久之前房地產(chǎn)的門戶網(wǎng)站搜狐、搜房、新浪都是有海外地產(chǎn)的分類的。那個時候海外地產(chǎn)沒有那么強，海外地產(chǎn)走進(jìn)中國也沒有那么強，開發(fā)商也沒有也沒有做到那么好。所以這三家當(dāng)時就全部都關(guān)閉掉了。在這一輪各種需求盤活的情況下我覺得也會更好的發(fā)展，大家都趕上好時候了，可以期待一下。時間不早了，我們大家每個人用一句話來發(fā)表一下無論是本項目的期待還是對于墨爾本這個城市的房產(chǎn)的期待。
時間：11月05日 18:03:49
Eric Han：我對于廣大的中國客戶和投資人來講如果想移民趁早，這個政策永遠(yuǎn)是在改變的。
時間：11月05日 18:04:28
Judy：一定要趁早，買房要趁早。
時間：11月05日 18:04:52
Eric：既然移民要趁早，買房要趁早。我想說的是我們88墨爾本這個項目一共252套，其中買掉了一百多套，所以想買88墨爾本也要趁早。
時間：11月05日 18:05:21
謝徽：88墨爾本賣完之后，無論是NEW SKY的事業(yè)越做越大，我們的事業(yè)也跟著越做越大。
時間：11月05日 18:05:57
楊文婷：我們的今天論壇就到此結(jié)束了，我們也感謝墨爾本88向上海又開放了一扇讓我們了解墨爾本的窗口，謝謝！
時間：11月05日 18:08:48
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