大利好！首套房貸利率最低可至4.4%

罕見！央行和銀保監(jiān)會(huì)周末一起出手，為樓市帶來重大利好。

15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》。根據(jù)通知，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

大幅降息！首套房貸30年期100萬省4萬余元利息

“目前房貸利率由5年期以上lpr加(減)成產(chǎn)生。而據(jù)中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，當(dāng)前5年期以上lpr為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經(jīng)下調(diào)至4.4%。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華解釋稱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新財(cái)經(jīng)介紹，之前的政策是首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。通俗來講，首套房房貸將有可能大幅度降息20個(gè)基點(diǎn)。

“該政策重點(diǎn)對(duì)首套房貸款利率進(jìn)行調(diào)整”，中泰證券研究所政策專題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢認(rèn)為，政策強(qiáng)調(diào)“二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時(shí)，有利于避免加大投資投機(jī)性需求。

“本次下調(diào)主要是強(qiáng)調(diào)首套房，實(shí)際上也是希望剛需購(gòu)房成本進(jìn)一步降低，是非常好的支持剛需購(gòu)房的政策。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向中新財(cái)經(jīng)表示，這將引導(dǎo)銀行后續(xù)更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

基于此，若居民家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買首套普通自住房時(shí)，均按照調(diào)整前后房貸利率下限計(jì)算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來30年內(nèi)共減少利息4萬余元。

若按央行5月6日公開的3月份新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率5.42%，降低20個(gè)基點(diǎn)到5.22%后，以貸款金額500萬、期限30年、等額本息還估算，則可更為顯著感受到每個(gè)月可以少還600元，30年共減少利息22萬元。

并非全部城市首套房利率均執(zhí)行4.4%標(biāo)準(zhǔn)

同時(shí)，通知要求，在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

“因城施策”再次被劃了重點(diǎn)。張大偉說，這意味著新政并不是簡(jiǎn)單地直接降息，而是給地方執(zhí)行空間，需要等待各地落地細(xì)則來執(zhí)行。“從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。”

楊暢認(rèn)為，對(duì)于部分人口流入數(shù)量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結(jié)合自身情況采取不同的加點(diǎn)方式，有利于對(duì)需求釋放進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，防止產(chǎn)生房?jī)r(jià)快速上行的壓力。

“一些市場(chǎng)交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間

但毋庸置疑，在疫情沖擊，經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大，以及房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢(shì)所趨。

“現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質(zhì)量資產(chǎn)利率的剪刀差。”楊暢表示，當(dāng)前個(gè)人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權(quán)平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量更好、還款風(fēng)險(xiǎn)更低，但承受了較高的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調(diào)優(yōu)質(zhì)客戶的房貸利率至最低基準(zhǔn)線4.6%，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極帶動(dòng)”，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，預(yù)計(jì)未來更多城市下調(diào)房貸利率至最低要求，促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)回溫。

“考慮到無抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下，預(yù)計(jì)房貸利率還有進(jìn)一步下調(diào)空間?；诟纳颇康牡亩追抠J利率也有望下調(diào)。”鄒琳華表示，由于我國(guó)房貸利率近幾年一直未下調(diào)，即便外部存在加息的國(guó)際金融環(huán)境，下調(diào)房貸利率的空間也仍然存在。