對于大型房地產(chǎn)項目，一般都具有周期長、投資風(fēng)險大、項目開發(fā)管理程序復(fù)雜等特點。如何加強項目承包管理，實現(xiàn)效益最大化，是股東或上級企業(yè)最關(guān)心的事情。

   一、房地產(chǎn)項目開發(fā)的基本特點。

   按照常規(guī)來說，一個房地產(chǎn)項目，主要有項目前期論證、投資分析、項目策劃、土地確權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、工程建設(shè)、營銷、物業(yè)管理等幾個方面。對于一個大型房地產(chǎn)集團來說，項目分布點多面廣，管理幅度較大；而且，由于房地產(chǎn)項目具有不可復(fù)制性的特性，項目之間存在差異化，有些項目的開發(fā)周期較長。因此，作為股東，最好的辦法就是在把握好項目總體策劃的基礎(chǔ)上，配備一支強有力的項目經(jīng)營管理隊伍。

   二、對項目經(jīng)營管理層實行項目承包管理的總體思想。

   作為上級企業(yè)對開發(fā)項目實行項目全過程承包管理，可采取項目竣工業(yè)績考核與年度計劃考核相結(jié)合的辦法，實現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的可控在控。促進項目效益最大化。對項目公司的考核管理，主要體現(xiàn)在企業(yè)效益（利潤）、過程控制程序化、企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展等方面，強凋在實現(xiàn)利潤最大化的同時，保證企業(yè)的健康發(fā)展。項目承包利潤主要指項目公司房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利潤，不包括項目公司之間交叉持股形成的收益，這是項目考核的關(guān)鍵點。利潤指標一經(jīng)確定，一般不予調(diào)整。因政策變化，如利率調(diào)整、費率調(diào)整、不可抗力、集團重大決策調(diào)整等因素直接影響承包指標的，經(jīng)上級企業(yè)項目管理委員會同意在考核兌現(xiàn)時予以調(diào)整。項目經(jīng)營班子是項目承包主體的承包方，是項目承包責(zé)任壓強的主要承載者。因此，本文主要針對項目公司在經(jīng)營承包管理中，如何實施經(jīng)營者年薪制進行重點闡述。

   三、項目承包的基本原則。

   一是責(zé)任、權(quán)力、業(yè)績、利益相統(tǒng)一原則。二是按績分配、效率優(yōu)先、兼顧公平原則。三是項目過程控制與總體業(yè)績評價相結(jié)合原則。

   四、承包指標核定程序

   １.項目承包考核指標的核定。在項目立項階段，集團應(yīng)組織項目前期工作組對項目進行立項調(diào)研和策劃工作，提出項目開發(fā)定位和運作思路，編制項目可行性研究報告。上級企業(yè)對項目可行性研究報告進行審查，按先進、合理的原則對項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標進行優(yōu)化調(diào)整，據(jù)此確定項目承包考核指標，并據(jù)此確定經(jīng)營者年薪水平。

   ２.項目公司應(yīng)根據(jù)上級企業(yè)批復(fù)的可行性研究報告，編制項目全程開發(fā)計劃和項目財務(wù)收支估算，確定項目開發(fā)各年度財務(wù)預(yù)算及年度里程碑計劃，經(jīng)上級企業(yè)審查批準后執(zhí)行。年度計劃和年度預(yù)算的執(zhí)行情況與經(jīng)營者預(yù)支年薪掛鉤考核。

   ３.隨著各期單項項目規(guī)劃設(shè)計方案的確定，項目公司應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)方案及設(shè)計概預(yù)算，對單項項目的開發(fā)計劃及項目經(jīng)濟效益進行評價。通過投入產(chǎn)出分析，確定目標單位成本、目標單位售價、目標銷售率、目標工期等指標。項目公司上報上級企業(yè)，經(jīng)審查批準后，列入項目結(jié)束年度的考核計劃。在項目結(jié)束年度進行考核，并與該年度的預(yù)支年薪掛鉤。

   五、項目總體評價

   對于項目的全過程評價，主要綜合運用了平衡記分卡、經(jīng)濟增加值理論等管理思想。
   １.主要評價指標
   ①過程控制指標
  工程優(yōu)良率：主要為了保證工程質(zhì)量，這是企業(yè)參與市場競爭的根本保證；
  項目開發(fā)周期：主要考核項目的實際開發(fā)運作周期，鼓勵提前竣工；
  安全管理：出現(xiàn)一次安全事故，視情節(jié)扣分，該項指標得分扣完為止。
   ②財務(wù)指標
  凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤÷平均凈資產(chǎn)×１００％；
  不良資產(chǎn)比率＝項目竣工年末不良資產(chǎn)總額÷項目竣工年末資產(chǎn)總額×１００％；
  盈余現(xiàn)金保障率＝經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷凈利潤×１００％。
   ③企業(yè)健康指標
  經(jīng)營者基本素質(zhì)：取項目周期內(nèi)該項指標考核平均值；
  員工滿意度：取項目周期內(nèi)該項指標考核平均值。[NextPage] 
   ２.項目總體評價程序
   ①項目公司成立后，組建項目公司經(jīng)營班子，根據(jù)可行性研究報告，認真研究開發(fā)思路、功能定位，開展市場策劃與分析工作，確定項目開發(fā)計劃。
   ②簽訂項目承包合同。
   ③經(jīng)營班子任期屆滿后，由上級企業(yè)項目評審委員會對項目開發(fā)情況進行總體評價（實行百分制），其中財務(wù)指標可采取內(nèi)部審計與外部審計相結(jié)合的方式。
   ④財務(wù)指標、過程控制結(jié)果指標以經(jīng)營班子任期屆滿最終確定的結(jié)果為準。

   六、加強年度考核，保證順利完成項目總承包任務(wù)

   為保證項目總承包目標的實現(xiàn)，要加強項目年度考評管理。通過考核，保證完成年度里程碑計劃和企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
   １.年度考評指標
   ①年度里程碑計劃：主要按照項目可行性研究報告、項目運作規(guī)劃等，對項目主要目標任務(wù)按年度分解，確定每年度的里程碑計劃，納入年度考核管理。
   ②常規(guī)性工作指標
   綜合管理：主要考核各種報表、計劃、調(diào)查資料的上報情況，各種管理職責(zé)的履行情況，各項規(guī)章制度的執(zhí)行情況等；
  項目工期：主要考核各單項工程項目的完成時間。該項指標若已列入里程碑計劃，則不作為常規(guī)指標考核；
  項目單位成本：各期項目實際單位成本與核定單位成本比較，計算成本降低率；
   項目單位售價：主要考核各期項目實際單位售價情況，將單位售價增長額與核定單位售價比較，計算收入增長率；
   項目銷售率：考核銷售完成情況。
   ③財務(wù)指標。重點考核銷售收入、利潤總額、可控管理費、業(yè)務(wù)招待費等指標。
   ④企業(yè)健康指標。主要從企業(yè)健康、持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展方面考核。
   經(jīng)營者基本素質(zhì)：由上級企業(yè)組織考核項目公司經(jīng)營者的職業(yè)素質(zhì)、工作能力、專業(yè)知識及工作態(tài)度等方面內(nèi)容；
   員工滿意度：由上級企業(yè)編制員工調(diào)查問卷，問卷采用百分制，主要調(diào)查員工對本公司管理、發(fā)展等方面的滿意程度，一般在年底由上級企業(yè)組織調(diào)查。由項目公司全體管理人員、技術(shù)人員以及主管級以上服務(wù)人員參加。
   ２.年度考評程序
   ①上級企業(yè)項目管理委員會根據(jù)項目可行性研究報告及項目總承包合同，確定項目公司年度里程碑計劃。
   ②根據(jù)每個項目公司的特點，項目管理委員會研究確定項目公司的其他承包指標。
   ③年初上級企業(yè)與項目公司簽訂年度經(jīng)營承包合同。
   ④上級企業(yè)根據(jù)項目公司的承包合同、年度計劃等文件，對項目公司進行考核。

   七、項目經(jīng)營者年薪制管理

   １.確定年薪標準
   ①項目經(jīng)營期總經(jīng)理平均年薪標準＝項目承包方案率平均實現(xiàn)利潤額×計提系數(shù)Ｊ。計提系數(shù)Ｊ具體根據(jù)簽訂合同時項目所處的不同階段、項目特點等因素確定。
   ②年薪職務(wù)系數(shù)。經(jīng)營班子成員的年薪職務(wù)系數(shù)設(shè)定為：總經(jīng)理為１.０，副總經(jīng)理０.８，專業(yè)總監(jiān)０.７。每人的年薪標準＝項目經(jīng)營期總經(jīng)理平均年薪標準×每人年薪職務(wù)系數(shù)。
   ②經(jīng)營者年薪發(fā)放形式
   經(jīng)營者年薪分兩部分發(fā)放，一是預(yù)支年薪，二是差額年薪。其中預(yù)支年薪按月發(fā)放３０％，年終發(fā)放２０％；另外５０％的差額年薪在項目結(jié)束后考核兌現(xiàn)。項目公司經(jīng)營班子成員的預(yù)支年薪與月度、年度考核結(jié)果掛鉤發(fā)放。
   ③年終預(yù)支年薪
   總經(jīng)理年終預(yù)支年薪應(yīng)發(fā)額＝項目經(jīng)營期總經(jīng)理平均年薪標準×２０％×項目公司年度評價指數(shù)。
   其他班子成員基本薪酬應(yīng)發(fā)額＝總經(jīng)理年終預(yù)支年薪應(yīng)發(fā)額×相應(yīng)職務(wù)系數(shù)×總經(jīng)理對其他班子成員考核系數(shù)
   ④竣工兌現(xiàn)差額年薪
   項目全部竣工后，根據(jù)項目經(jīng)營業(yè)績，兌現(xiàn)經(jīng)營班子的差額年薪。項目承包兌現(xiàn)年薪與項目最終成果掛鉤，年度進行預(yù)支的辦法。項目承包初期確定的項目經(jīng)營期平均年薪標準僅作為預(yù)支年薪的計算基數(shù)。按照有關(guān)規(guī)定或根據(jù)月度、年度考核結(jié)果，各年度扣減（或獎勵）的預(yù)支年薪，即使整個項目完成了（或未完成）承包指標，也不再補發(fā)（或扣減），以激勵項目公司發(fā)揮最大潛力，追求公司效益最大化。

   差額年薪的發(fā)放
   經(jīng)營者差額年薪的發(fā)放額按如下公式計算：
   總經(jīng)理差額年薪實發(fā)額＝總經(jīng)理差額年薪標準×項目評價指數(shù)×項目承包周期（年數(shù)）。
   其他班子成員差額年薪實發(fā)額＝總經(jīng)理差額年薪標準×相應(yīng)職務(wù)系數(shù)×總經(jīng)理對其他班子成員考核系數(shù)×項目承包周期（年數(shù)）。